Tipps zum Kauf einer Ferienwohnung in Südfrankreich

Vorbemerkung : Wir sind keine Makler, keine Juristen. Die nachfolgenden Tipps resultieren lediglich aus unserer persönlichen Erfahrung vor Ort. Sie stellen also keine rechtsverbindliche Beratung dar, sondern sollen lediglich ein gut gemeinter Service unsererseits sein.

Der Edelwohnsitz an der Côte d'Azur

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Im Urlaub kostenlos wohnen ?

Tipps und Ratschläge für den Kauf einer Immobilie in Südfrankreich - Côte d´Azur
als Kapitalanlage / Ferienwohnung zur Vermietung

Monaco, Monte-Carlo - Cap d´Ail - Eze - Beaulieu - Villefranche - Nizza

Jeder hat seine eigene Vorstellung von seiner zukünftigen Immobilie an der Côte d'Azur und die richtet sich in der Regel nach den persönlichen Umständen und natürlich den finanziellen Möglichkeiten.

Wollen Sie sich eine Wohnung/Haus kaufen, das Sie später im “Ruhestand” selbst als Dauer- bzw. Sommersitz beziehen wollen und bis dahin mit Hilfe der Einnahmen durch Vermietung als Ferienwohnung finanzieren ? Das ist natürlich ein bisschen kompliziert, denn mit Sicherheit haben Sie in diesem Fall gewisse Ansprüche z.B. hinsichtlich der Größe und ein solches Objekt kostendeckend durch Ferienvermietung zu finanzieren ist natürlich nicht ganz einfach. Was nicht heißen soll, dass es unmöglich ist, aber Sie sollten in diesem Fall finanziell unabhängig genug sein und die Einnahmen durch die Vermietung als angenehmen Zusatzeffekt zu sehen ohne auf Gedeih und Verderb darauf angewiesen sein zu müssen.

Vielleicht wollen sie auch gar nicht vermieten, sondern suchen einen repräsentativen Zweitwohnsitz oder eine elegante Wohnung für den späteren Ruhestand, die Sie vorerst als Ferienwohnung für sich und evtl. einige Freunde nutzen. Dann brauchen Sie natürlich eine Kontaktperson vor Ort, die ab und zu nach dem Rechten sieht, sich um verwaltungstechnische Details, Wartung u.ä. kümmert. Das kann beispielsweise ein Maklerbüro vor Ort übernehmen.

Eine andere Variante ist der Erwerb einer für Ferienvermietung idealen Wohnung. Selbst eine geeignete Wohnung kaufen, diese in den Ferien zu nutzen und in der restlichen Zeit an Feriengäste vermieten und somit zu finanzieren - ein Plan, der schon vielen in den Sinn gekommen ist. Das traumhafte Wetter, die schöne Umgebung und das unvergleichliche Flair der Region Monaco - Nizza lässt viele Touristen davon träumen, jedes Jahr ein oder mehrmals hierher zu kommen, zumal die Flugangebote heutzutage schon einen Wochenendtrip lohnenswert machen. Dabei aber jedes Mal viel Geld für ein Hotelzimmer auszugeben (das meist nur ein Schlafmöglichkeit darstellt) verteuert das Wochenende oder den Urlaub ungemein, von der nervenaufreibenden Suche nach freien Zimmern in der Hauptsaison mal ganz abgesehen.
Schöner ist da natürlich eine vollwertige Wohnung, in der man sich auch aufhalten kann ohne für jeden Kaffee oder Mahlzeit ein Restaurant aufsuchen zu müssen, abends ein bisschen grillen, Freunde einladen etc. Aber nicht jeder hat das Geld, sich solchen “Luxus” mal eben nebenbei zu leisten. Und genau da kommen dann die Gedanken an eine eigene Ferienwohnung mit Vermietung auf. Und ein eigenes Feriendomizil an der Côte d´Azur zu haben, mit 6 - 7 % Rendite, das ist mit Sicherheit nicht die schlechteste Idee.

Also, erst mal zur Wohnung selbst. Es ist leicht nachzuvollziehen, dass sich sog. “Studios” (also kleinere Wohnungen mit Bad und Küche / Kochnische) am leichtesten an Touristen vermieten lassen.
Der Feriengast will natürlich in der Wohnung vernünftig kochen können, aber im Urlaub ist er mit einer Kochnische oder einer Miniküche vollauf zufrieden; Hauptsache Kühlschrank, 2-4 Kochplatten, ein kleines Backrohr und Geschirr sind vorhanden.
Im Badezimmer muss nicht unbedingt eine Badewanne sein; Duschen sind hier viel praktischer.
In Frankreich sind die sog. “Clic-Clac” sehr verbreitet; das ist eine Wohnzimmercouch, welche sich zu einem Doppelbett (mit Lattenrost und richtigen Matratzen) aufklappen lässt. Ideal für eine Ein-Zimmer-Wohnung.
Sie sollten für eine Ferienwohnung darauf achten, dass auch die Möglichkeit für ein oder zwei Zusatzbetten gegeben ist - für Paare mit Kindern.

Ganz wichtig ist natürlich ein Balkon bzw. Terrasse. Denn hier kann man selbst im Winter draußen essen und eine Ferienwohnung im Süden ohne Balkon ist wie ein Auto ohne Räder - man kann sich zwar reinsetzen, aber Spaß machen tut es nicht !
Und wenn schon Balkon, dann bitteschön Südlage. Denn ziemlich genau im Süden ist der Satellit ASTRA; damit hätten Sie dann auch deutsches Fernsehen anzubieten.

Heizungen werden hier natürlich kaum gebraucht, trotzdem sollte im Wohnraum und im Bad jeweils ein Elektroheizkörper für die Wintermonate vorgesehen werden. Trotzdem es tagsüber selbst zum Jahresende schön warm ist, sobald die Sonne weg ist, wird es kühl (teilweise bis zu 5 - 6 ° C+)

Wünschenswert sind auf alle Fälle eine Garage oder ein (wenn möglich abgesperrter) Parkplatz sowie ein Keller (um z.B. die Zusatzbetten unterzubringen, wenn Sie nicht gebraucht werden, oder für Ihre eigenen Sachen, die Sie nicht den Feriengästen überlassen wollen etc).

Schön, und was kostet so was ungefähr ?
Ein 1-Zimmer-Appartement, wie oben beschrieben, in adäquater Lage und mit vernünftiger Einrichtung dürfte mit etwas Suchen für ca. 170.000 € zu finden sein - in Nizza findet man natürlich auch Günstigeres. Die Preise variieren jedoch je nach Lage gewaltig. In den kleinen, begehrten Ortschaften zwischen Monaco und Nizza, wie Eze oder Beaulieu kosten Immobilien schon mal doppelt soviel wie ein gleichgroßes Objekt in Nizza - Riquier, aber das ist auch eine Frage der Wohnqualität, Ruhe, Werterhalt/-steigerung etc.

Wie viel bringt es ein ?
Gehen Sie im Jahresmittel von ca. 600 € / Woche aus und vorsichtig geschätzt von 15 Wochen pro Jahr.
Da wären erst mal jeweils zwei Wochen deutsche Schulferien um Ostern und Pfingsten, die 12 Wochen Sommerferienzeit, je nach Bundesland, von Anfang/Mitte Juni bis Mitte September. Logischerweise auch die Zeit dazwischen, die von kinderlosen Paaren bevorzugt wird und vor allem das Wochenende des Formel 1 Grand Prix in Monaco, wo sich die Preise nahezu verdoppeln. Nicht zu unterschätzen auch die “Nebensaison” Frühjahr und Herbst sowie Weihnachten und Sylvester.
Alles in allem vielleicht 30 Wochen, in denen es genügend Kunden für eine Ferienwohnung gibt - und dabei sind erstmal nur die deutschsprachigen Kunden berücksichtigt; wenn Sie wollen, können Sie ja auch noch den italienischen Markt nutzen, die kommen gerne regelmäßig fürs Wochenende. Kunden sollten also nicht das Problem sein, aber Sie wollen Ihre Wohnung ja auch noch selbst nutzen und wenn man dann noch einen Sicherheitsabschlag vornimmt, liegt man mit den oben erwähnten 15 Wochen auf der sicheren Seite.

Wie finden Sie eine Wohnung ?
Die einzige Tageszeitung hier, ist die “Nice-Matin”, in der es natürlich auch einen Immobilienmarkt gibt. Sie können die Zeitung auch in Deutschland, Österreich oder der Schweiz abonnieren und erhalten sie dann mit der Post (ca. 2 Tage Verspätung). Da Sie offensichtlich Internetanschluss haben :die Nice-Matin gibt es auch ONLINE, aber dazu müssen Sie natürlich die Gegend schon sehr gut kennen - bei einer vernünftigen Ferienwohnung ist die Lage das entscheidende Kriterium.

Obwohl die Zulassungskriterien für Immobilienmakler in Frankreich sehr streng sind, gibt es in Südfrankreich an jeder Straßenecke Dutzende davon. Die Makler sind i.d.R. mehr oder weniger seriös, aber sie leben nun mal von der Vermittlung und wenn Sie eine Wohnung anbieten, dann vertreten sie neben ihren eigenen Interessen in erster Linie die des Verkäufers ! Natürlich gibt es auch über Makler immer wieder mal “Schnäppchen”, wenn der Besitzer direkt einen Makler beauftragt, weil er keine Lust oder keine Zeit hat, sich selbst um Interessenten zu kümmern; vielfach finden sich bei Maklern und in Zeitungen aber auch Objekte, die etwas überteuert sind. Die Maklerprovision beträgt bis zu 10%. Meist wird Sie vom Verkäufer bezahlt - aber indirekt natürlich von Ihnen, weil Sie somit einfach einen höheren Kaufpreis bezahlen müssen.

Finanzierung
Zum Thema Finanzierung sei an dieser Stelle erwähnt, dass es hier mehrere Banken gibt, welche Immobilien für Ausländer zu sehr guten Konditionen finanzieren und selbstverständlich auch deutschsprachige Berater haben. Sie sollten sich also auf alle Fälle ein Angebot machen lassen. Wenn Sie jedoch eine deutsche Bank oder Bausparkasse zur Finanzierung bevorzugen, dann suchen Sie eine aus, die dies auch ausdrücklich anbietet. Das heißt, die Bank hat Partnerinstitute in Frankreich, welche kostengünstig die Bewertung der Immobilie vornehmen.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie ?
Das hängt natürlich von Ihrer Bonität ab, aber Banken vor Ort finanzieren meist nicht zu hundert Prozent. In der Regel werden zwischen 50 und 80 % des Kaufpreises bzw. des Gutachten finanziert. Der Kreditentscheid erfolgt nach 5 bis 10 Tagen und die Zinsen werden variabel oder mit 5, 10 oder 15 Jahren Festschreibungszeit zu 3.90 - 6.70 % angeboten.

Welche Nebenkosten entstehen beim Kauf einer Wohnung ?
ca. 4.8 % Grunderwerbsteuer (auf Preis des Objektes selbst, nicht auf evt. mitverkauftes Mobiliar), 2 % Notargebühren und 2 - 4 % Hypothekenregistersteuer. Aber wenn Sie sich für ein Objekt entscheiden, kann Ihnen der Notar vorweg die gesamten Kosten bereits ausrechnen, damit Sie hinterher keine bösen Überraschungen erleben. Auch die jährliche Grundsteuer erfahren Sie vom Notar.

Wie kauft man eine Wohnung ?
Wenn Sie sich für ein Objekt entschieden haben (Sie haben dann natürlich beim Notar schon die oben erwähnten Nebenkosten abgeklärt), dann wird zwischen Käufer und Verkäufer ein Vorvertrag geschlossen. Diesen müssen Sie zwar nicht, aber sollten Sie beim Notar machen. Das kann im Extremfall innerhalb von einigen Stunden bewerkstelligt werden. Wenn es länger dauert und Sie selbst keine Zeit dafür haben, können Sie auch dem Notar selbst oder einer Person Ihres Vertrauens (Freund, Ehepartner etc) eine Vollmacht ausstellen.
Der bindende Vorvertrag besagt, dass der Verkäufer sich verpflichtet Ihnen das Objekt zu verkaufen und Sie verpflichten sich, das Objekt zu kaufen. Nach Unterzeichnung des Vertrages überweisen Sie 10 % des Kaufpreises auf das Anderkonto des Notars. Achtung : Wenn Sie nun trotzdem vom Kauf zurücktreten, sind die geleisteten 10% weg !! Ausnahme : die Bank erteilt Ihnen keinen Kredit, dann wird der Vorvertrag nichtig. (Wenn Sie also keinen Kredit benötigen, oder vorher schon eine “Blancokreditzusage” von Ihrer Bank haben, sprich, Sie sind sich sicher, dass Sie das Objekt auch kaufen können, dann könnten Sie die Möglichkeit nutzen, diese Rücktrittsoption streichen zu lassen und drücken somit ein bisschen den Preis, denn der Verkäufer hat dann nicht mehr das Risiko, Sie als Käufer zu verlieren !) Andererseits ist diese Rücktrittsoption ein prima Notausgang, wenn Sie sich es doch noch anders überlegen (ihren Banker davon zu überzeugen, dass er Ihnen ein bestimmtes Objekt NICHT finanziert, dürfte ja wohl kein Problem sein).
Sobald die Anzahlung beim Notar eingeht macht sich der Notar an die Arbeit. Er klärt ab, ob noch Schulden auf dem Objekt liegen, ob Ansprüche Dritter an das Objekt bestehen (Besitzverhältnisse der letzten 30 Jahre) etc. Das ist wichtig, da es in Frankreich kein Grundbuch gibt. Wenn der Notar aber grünes Licht gibt, dann kann Ihnen nichts mehr passieren, da er für die Vollständigkeit der Angaben haftet und auch dementsprechend versichert ist. Es gibt immer wieder Gerüchte, dass in südlichen Ländern plötzlich dubiose Verwandte auftauchen oder der Staat das Objekt beansprucht. Das sind definitiv Ammenmärchen; zumindest in Bezug auf Frankreich (ausser Korsika).
Der Notar prüft auch, ob die Gemeinde ihr gesetzliches verankertes Vorkaufsrecht ausüben will. Dies kann passieren, wenn die Gemeinde entweder selbst an dem Objekt interessiert ist oder bei Häusern z.B. einen Teil des Gartens zur Erweiterung der Strasse benötigt oder wenn der Kaufpreis sensationell niedrig ist. (Im Klartext : wird ein Kaufpreis niedrig angegeben und Käufer und Verkäufer vereinbaren untereinander ein kleines “Bargeld-Zusatzgeschäftchen”, so kann die Gemeinde schon mal das vermeintliches Schnäppchen selbst nutzen. Und wie kommen Sie dann wieder an Ihre “Sonderzahlung” ? Also lassen Sie so was sein ! )
Aber wie gesagt, sobald der Notar grünes Licht gibt, geht der Verkauf ohne böse Überraschungen vonstatten. Dies passiert in der Regel 6 - 8 Wochen nach dem Abschluss des Vorvertrages. Sie erhalten also vom Notar die Mitteilung, dass alle Formalitäten erledigt sind und vereinbaren einen Termin (für den Sie sich auch, wie oben bereits erwähnt, von jemandem vertreten lassen können) und überweisen die restliche Summe auf das Notarkonto. Das Geld muss beim abschließenden Notartermin bereits bei ihm auf dem Konto sein ! Dafür gehen Sie dann beim Notartermin mit den Schlüsseln aus der Kanzlei und können sofort Ihr neues Heim beziehen.

Steuern
In Frankreich fällt selbst bei gewerbsmäßiger Vermietung von Unterkünften an Touristen (also Campingplätze, Hotels, Ferienappartements) lediglich die verminderte Mehrwertsteuer von nur 7% an. Da sich die Immobilie auf französischem Boden befindet, sind die Einkünfte auch hier zu versteuern (bedingt durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Frankreich werden eventuell in Frankreich entrichtete Steuern auf eventuell in Deutschland fällige Steuern angerechnet, damit keine doppelte Besteuerung entsteht). Aber es gibt natürlich auch nicht unerhebliche Freibeträge und wahrscheinlich finanzieren Sie ja einen Teil des Kaufpreises mittels Hypothek - also können Sie Steuern vermutlich erst mal getrost vergessen.

Wenn Sie das Objekt irgendwann mal wieder veräußern, so müssen Sie, sofern es nicht Ihr Hauptwohnsitz war, den Mehrerlös, sprich Gewinn mit 16% versteuern, aber auch hierfür gibt es ab dem 6.Jahr Freibeträge pro Jahr, so dass ab dem 30.Jahr (wurde kürzlich geändert; vorher waren es nur 15 Jahre!) keine Mehrerlössteuer mehr anfällt. Selbstverständlich gibt es auch deutschsprachige Steuerberater vor Ort, die Sie mit der Abwicklung beauftragen können und sollten.

Bienvenue sur la Côte d´Azur

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